Wohn Guide: Hausverwaltung für den Eigentum

Egal, ob neue Wohnungen oder Altbaueigentum – es gibt immer etwas zu tun. Dieser Satz trifft bestimmt in jeder Wohnhausanlage zu und vieles davon fällt in die Zuständigkeit der jeweiligen Hausverwaltung – aber keinesfalls alles. Hier finden Sie einen Leitfaden, bei welchen Fragen, Problemen und Anliegen Ihre Hausverwaltung zuständig ist und helfen kann.

Zunächst ist es wichtig, zwischen den unterschiedlichen Arten gemeinschaftlicher Fragestellungen, Aufgaben und Konflikte zu unterscheiden, da die Hausverwaltung bei manchen Themen zuerst die Wohnungseigentümer:innen informieren muss und erst nach entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft Maßnahmen setzen kann.

Klingt vielleicht ein wenig kompliziert, ist es aber nicht – in 99 Prozent aller Fälle reicht ein kurzer Blick in diesen Leitfaden, um zu wissen, ob die Hausverwaltung zuständig ist.

Aufgaben der Hausverwaltung ohne Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung:

Hausverwalter:innen sind verpflichtet und befugt, alle Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung der Wohnhausanlage dienen, zu besorgen.

Ohne dezidierte Beschlüsse ist daher die Hausverwaltung jedenfalls für die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft verantwortlich, dies umfasst insbesondere:

Organisation und Beauftragung aller Maßnahmen des Hausbetriebs und zur Erhaltung des Objekts – Reinigung, Wartungen, Reparaturen im Bereich der Allgemeinflächen (innen und außen)
Erfüllung gesetzlicher Auflagen (z. B. vorgeschriebene Sicherheitsüberprüfungen, Bauwerkehaftung, Wegehalterhaftung, Verkehrssicherungspflichten)
Vorschreibung der anteiligen Betriebskosten
Jährliche Betriebskostenabrechnung
Aufbau und Bildung von Rücklagen für umfangreiche Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
Angemessene Versicherung
Aufnahme eines Darlehens zur Deckung, der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten, bei einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit

Eine Verpflichtung zur Tätigkeit, auch ohne Beschluss, liegt insbesondere dann vor, wenn eine Unterlassung die gemeinschaftlichen Interessen der Wohnungseigentümer:innen beeinträchtigen würde – z.B.: Behebung ernster Hausschäden, Bildung einer angemessenen Rücklage, akute Gefährdungen etc.

Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung (Beschlussfassung notwendig):

Dazu gehören insbesondere:

Umfangreiche und teure Reparaturmaßnahmen (z. B. Dachsanierung)
Wesentliche Veränderungen an der Substanz des Hauses (z. B. Wechsel des Heizsystems)
Beschluss oder Änderung der Hausordnung
Eingriffe in die Nutzungsmöglichkeiten für Wohnungen (z. B. Bestimmungen über Kurzfristvermietungen)
Erstellung von Benützungsregelungen über verfügbare allgemeine Teile (Einstimmigkeit erforderlich)
Änderungen bei vom Gesetz abweichenden Kostenaufteilungsschlüssels (Einstimmigkeit erforderlich)
Änderungen bei abweichender Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten (Einstimmigkeit erforderlich)

Bei diesen Maßnahmen der außerordentlichen Hausverwaltung kommt es immer wieder zu divergierenden Ansichten und Interessen der Wohnungseigentümer:innen. Die Hausverwaltung darf und soll dabei zwar Fachwissen einbringen und Rat geben, kann aber nur im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung aufgrund eines rechtswirksamen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft tätig werden.

Dafür ist die Hausverwaltung nicht zuständig:

Nutzungsänderungen: z. B. Nutzung einer Wohnung als Büro oder als Ordination – sollte die Hausordnung die Zustimmung der anderen Eigentümer:innen verlangen, so muss der oder die Wohnungseigentümer:in selber dafür sorgen, dass er oder sie diese erhält. Sollten umgekehrt die anderen Eigentümer:innen Bedenken haben, müssen sie selbst gegen die geplante Änderung vorgehen.
Teilnahme an Bauverfahren: Verwalter:innen können z. B. nicht die Rechte der Eigentümer:innen in Bauverfahren gegenüber Nachbar:innen und ebenso auch nicht im Verfahren zur Erlangung einer Betriebsanlagengenehmigung auf einer Nachbarliegenschaft wahrnehmen.
Änderungen der Eigentümer:innen an allgemeinen Teilen und solchen, die das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigen – wie z.B.: Installation von Klimaanlagen: Wenn sich andere Wohnungseigentümer:innen dadurch beeinträchtigt fühlen, müssen sie selbst dagegen vorgehen. Hausverwalter:innen dürfen nicht einzelne Eigentümer:innen gegen andere vertreten.
Schlichtung von Bewohnerkonflikten, da die Hausverwaltung immer für die Gesamtheit der Eigentümergemeinschaft zuständig ist und nicht Partei ergreifen darf.
Gewährleistungsmängel im Inneren der Wohnung, sofern diese nicht an die Eigentümergemeinschaft abgetreten wurden.

Bei Themen, die nicht in die Zuständigkeit der Hausverwaltung fallen, darf diese auch dann nicht tätig werden, wenn einzelne oder auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer:innen das wünschen.