Seit ihrer Gründung im Jahr 1951 hat sich die BUWOG immer wieder verändert: vom österreichischen Wohnungsfürsorgeunternehmen für Beamte zum führenden Wohnimmobilienentwickler im deutschsprachigen Raum. In Folge 83 von „GLÜCKLICH WOHNEN – der BUWOG Podcast“ blicken wir auf wichtige Etappen dieser Unternehmensgeschichte.
Der Rückblick führt von den Aufbaujahren nach dem Zweiten Weltkrieg über den Wandel von der Gemeinnützigkeit zur Marktorientierung bis hin zum Börsengang, zur Expansion nach Deutschland und zur Entwicklung neuer Quartiere. Dabei wird deutlich, wie eng die BUWOG-Geschichte mit jeweils aktuellen Fragen der Wohnungswirtschaft verbunden ist: leistbares Wohnen, nachhaltige Stadtentwicklung, Bestandsverantwortung und neue Formen der Projektentwicklung.
Zu Gast im Podcast sind zwei ehemalige Manager, die den Weg der BUWOG mitgestaltet haben: Gerhard Schuster, Geschäftsführer von 1996 bis 2013, und Daniel Riedl, der seinerzeit als CEO u.a. BUWOG-Börsengang begleitet. Sie ordnen frühere Phasen der BUWOG ein und geben Einblicke in die strukturellen Veränderungen bis heute.
Aus der Wohnungsnot geboren
Die BUWOG wurde 1951 gegründet, wenige Jahre nach Ende des Zweiten Weltkriegs. Die Wohnungsnot war groß, auch in Wien waren viele Wohnungen beschädigt oder unbewohnbar. Der früherer BUWOG-Geschäftsführer Gerhard Schuster beschreibt die Gründung als Antwort auf diese Mangelsituation: „Es sind dann Wohnungen für Beamte in den verschiedensten Qualitäten geschaffen worden.“ Die BUWOG war in ihren Wurzeln ein „Wohnungsfürsorgeunternehmen für Beamte“. Der ursprüngliche Auftrag war gemeinnützig geprägt. Wohnungen wurden gebaut, verwaltet und über staatliche Stellen oder Ministerien vergeben. Zugleich gehörte schon früh auch die Entwicklung eigener Projekte zum Unternehmen. Mit den Jahren wurden die Anforderungen differenzierter – regional wie inhaltlich. Schuster beschreibt, dass „stärker auf unterschiedliche Lebenssituationen und Wohnbedürfnisse geschaut werden musste.“ Denn: „Man will nicht an den Kundenbedürfnissen vorbei produzieren.“
Zwischen sozialem Bestand und Marktorientierung
Ein wichtiger Schritt war der Ausstieg aus der Gemeinnützigkeit im Jahr 2001 und später die Privatisierung. Gleichzeitig blieb der historische Bestand, der bis dahin verwaltet oder errichtet wurde, weiter den Regeln des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes unterworfen. Der soziale Charakter dieses Bestands blieb also erhalten. Genehmigte Kosten wurden in eine laufende Miete umgerechnet, Nebenkosten durften nicht mit Gewinnaufschlägen weiterverrechnet werden, Gewinne aus der Vermietung mussten wiederum in neue Projekte, Instandhaltung oder Verbesserungen investiert werden. So blieben die gemeinnützigen Wurzeln der BUWOG auch nach strukturellen Veränderungen relevant. Die Herausforderung dieser Phase bestand darin, soziale Verantwortung im Bestand und stärker marktorientierte Entwicklung zusammenzuführen. Neben Mietwohnungen für das eigene Portfolio wurden verstärkt Eigentumswohnungen und freifinanzierte Projekte entwickelt. Für Gerhard Schuster zeigte sich in dieser Entwicklungsphase, „dass beide Welten in einem Unternehmen lebbar sind: soziale Bestandshaltung und marktorientierte Projektentwicklung.“
Börsengang, Deutschland und neue Quartiere
Ein weiterer Meilenstein war der Börsengang im Jahr 2014. Jedoch ein besonderer und kein klassischer Börsengang, da es sich um eine Abspaltung von der Immofinanz AG handelte. „Die Blaupause war der Börsengang der Siemens-Tochter Osram im Wege der Abspaltung“ erinnert sich Daniel Riedl im BUWOG-Podcast. Doch war die BUWOG mit ihrem Geschäftsmodell damals am Kapitalmarkt erklärungsbedürftig, weil sie neben dem Bestand auch ein substanzielles Entwicklungsgeschäft mitbrachte. „Mit Blick auf die damalige Investor Education war das eine ziemliche Herkulesaufgabe“, so Riedl.
Bedeutsam für die Erfolgsgeschichte war der Schritt nach Deutschland: 2010 übernahm die BUWOG zunächst ein Wohnungsportfolio in Berlin, 2012 folgte der Einstieg in das Development-Geschäft in Deutschland. Ein prägendes Projekt dieser Phase wurde das Quartier 52 Grad Nord in Berlin-Grünau mit rund 1.200 Wohnungen, Wasserbezug und Schwammstadt-Prinzipien.
Auch in Wien blieb die BUWOG mit Stadtentwicklung im Großformat verbunden. Die Seestadt Aspern steht beispielhaft für großmaßstäbliche Quartiersentwicklung, bei der unterschiedliche Anforderungen und Nutzungen zusammengeführt werden mussten. Solche Projekte zeigen, wie sich die Rolle der BUWOG verändert hat: von der Wohnraumschaffung in einer Mangelsituation hin zur Entwicklung ganzer Quartiere.
Wohnungsbau als bleibende Aufgabe
Beim Blick auf 75 Jahre BUWOG wird deutlich: Wohnraumschaffung, Leistbarkeit, Nachhaltigkeit und funktionierende Quartiere ziehen sich durch die Unternehmensgeschichte. Die frühen Jahre waren geprägt vom Auftrag, Wohnraum in einer Mangelsituation zu schaffen. Spätere Phasen standen stärker im Zeichen von Transformation, Kapitalmarkt und Projektentwicklung. Heute prägen Leistbarkeit, Klimaschutz, Flächenknappheit und neue Anforderungen an Quartiere die Diskussion. Und die BUWOG ist als Development-Tocher von Vonovia bestens aufgestellt.
Serielles, digitales und modulares Bauen können helfen, schneller, nachhaltiger und wirtschaftlicher zu bauen. 75 Jahre BUWOG erzählen damit die Geschichte eines Unternehmens im Wandel. Die Erfahrungen früherer Phasen sind Teil der BUWOG-Geschichte und zugleich Hintergrund für eine Aufgabe, die bleibt: Wohnraum zu schaffen, der sich an den Bedürfnissen der Menschen orientiert und Antworten auf die Herausforderungen der Zeit gibt.
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