Die erste digitale Immobilientransaktion: Herausforderungen und Potentiale
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Die erste digitale Immobilientransaktion: Herausforderungen und Potentiale

Seit Beginn der Krise versucht der Gesetzgeber, der Verbreitung von COVID-19 mit den verschiedensten Maßnahmen entgegenzutreten. Eine dieser Maßnahmen ist die Abänderung der Notariatsordnung, mit welcher am 05.04.2020 auch ein neuer Paragraf in Kraft trat (§ 90a der Notariatsordnung). Damit wurde die Möglichkeit geschaffen, notariell beglaubigte Verträge bzw. Notariatsakte ohne persönlichen Termin beim Notar abschließen zu können und bestimmte notarielle Amtshandlungen und Unterfertigungen auch elektronisch durchzuführen.

Und was hat das mit Immobilien zu tun? Für die Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen, also etwa für den Kauf von Grundstücken oder Wohnungen, bedeutet dies eine echte Alternative zur physischen Unterfertigung sowie einen enormen Fortschritt in der Digitalisierung.

 

Ein vielversprechender Erfolg

Als modernes Immobilienunternehmen, das sich der Bedeutung und der vielfältigen Potentiale der Digitalisierung in der Branche bewusst ist, nahm die BUWOG diese Möglichkeit der digitalen Abwicklung sogleich in Anspruch: So konnte bei der Veräußerung eines Stellplatzes unter Anwendung des neuen Paragrafen die erste vollständig digitale Immobilientransaktion Österreichs durchgeführt werden – ein vielversprechender Erfolg. Sowohl der Kaufvertrag als auch die Pfandurkunde wurden dabei in elektronischer Form notariell beglaubigt unterfertigt.

Auf schnellem Weg zum Kaufabschluss. © Kunz Wallentin Rechtsanwälte GmbH

Die technische Durchführung erfolgte dabei über die Plattform des Start-ups „Realest8 Technologies“ und einen Datenraum von „A-Trust“. Ein Datenraum ist ein geschützter virtueller Raum, in den Unterlagen hochgeladen und anderen Personen zur Verfügung gestellt werden können. Nach Identifikation der Vertragsparteien über Web-ID wurden mittels eines Video-Call-Tools sämtliche Urkunden zwischen den Vertragsparteien direkt über das Verhandlungstool der Plattform ausverhandelt. Nach Abstimmung und Finalisierung der Verträge wurden die authentifizierten Urkunden in den Datenraum geladen, die Identitäten der Vertragsparteien dem Notar gegenüber nachgewiesen und die digitalen Unterschriften während des Video-Calls über einen geteilten Bildschirm vom Notar beglaubigt. Anschließend wurde die Eintragung des Eigentums- und Pfandrechts beim zuständigen Grundbuchsgericht beantragt und in weiterer Folge genehmigt.

 

Rechtliche Unklarheiten

Wie jedoch auch bei so manch anderen Gesetzen bzw. Verordnungen seit Beginn der Covid-Krise wurde beim neu geschaffenen § 90a NO nicht mit größter legistischer Klarheit gearbeitet. So wurde die Möglichkeit der Anwendbarkeit des § 90a NO bei Liegenschaftskaufverträgen von mehreren Vertreterinnen der Immobilienbranche aufgrund des Wortlauts durchaus kritisch gesehen. Beispielsweise sieht der Paragraf das Erfordernis der notariellen Amtshandlung für die „Wirksamkeit“ von Rechtsgeschäften vor. Kaufverträge über Liegenschaften sind jedoch auch ohne notarielle Beglaubigung wirksam. Hingegen ist die notarielle Beglaubigung der Unterschriften am Kaufvertrag für die anschließende Eintragung im Grundbuch und damit für die (sachenrechtliche) Übertragung des Eigentums erforderlich.

 

Steigende Akzeptanz digitaler Transaktionen

Nachdem gerade im Bereich der Digitalisierung von Rechtsvorgängen eine klare und eindeutige Rechtslage unabdingbar ist, verfasste die Rechtsabteilung gemeinsam mit Dr. Thomas Seeber, Martin Fink und Hannah Fadinger von der Kanzlei Kunz Wallentin einen Beitrag, der in der Septemberausgabe der Immobilienfachzeitschrift immolex veröffentlicht wurde.

Der Aufsatz „Die digitale Immobilientransaktion“ in der Fachzeitschrift immolex. © Anna Kogler

Darin wurde die Anwendbarkeit des § 90a NO bei Liegenschaftstransaktionen klar bejaht, nachdem kein Rechtsgeschäft erst durch notarielle Beglaubigung wirksam wird und der Wille des Gesetzgebers, nämlich die Reduktion von persönlichen Kontakten, aus den Gesetzesmaterialien unmissverständlich ersichtlich war. Die steigende Anzahl der seit Inkrafttreten des Paragrafen durchgeführten digitalen Transaktionen und die damit einhergehende Akzeptanz bei den Grundbuchsgerichten sprechen ebenfalls klar für diese Auslegung.

 

Die Zukunft ist digital

Derzeit ist § 90a NO – trotz der nun wieder strenger werdenden Vorschriften aufgrund der angespannten Situation – noch bis zum Ende dieses Jahres befristet. Eine angesichts der aktuellen Entwicklungen wahrscheinliche Verlängerung wird gerade diskutiert und wäre nicht nur hinsichtlich der Covid-Sicherheitsvorkehrungen, sondern auch im Sinne einer weiteren Digitalisierung der Immobilienbranche äußerst wünschenswert. Die BUWOG hat mit der ersten digitalen Immobilientransaktion eine Vorreiterrolle eingenommen, weitgreifende Maßnahmen für die Zukunft gesetzt und die notwendige Digitalisierung der Immobilienbranche ein Stück weiter vorangetrieben.

 

#bleibtgesund

Anna Kogler

Über den Autor

Anna Kogler

Zuständigkeit bei der BUWOG: Legal Counsel im Development der RA in Wien.

Anna Kogler war Rechtsanwältin für Gesellschafts- und Immobilienrecht und ist nun im Development für die rechtliche Begleitung und Abwicklung von Neubauprojekten zuständig. Inspiriert durch die tägliche Praxis publiziert sie regelmäßig zu spannenden Rechtsfragen im Steuer-, Gebühren- und Immobilienrecht.

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