Bodenpolitik für leistbares und qualitätsvolles Wohnen

In Folge 59 von „Glücklich wohnen – der BUWOG Podcast“ ist Dieter Groschopf zu Gast, stellvertretender Geschäftsführer des wohnfonds_wien. Das Thema: Wie kann eine aktive Bodenpolitik dazu beitragen, dass leistbarer Wohnraum entsteht – und was macht Wien dabei anders als andere Städte?

Das Wiener Modell ist ein international anerkanntes wohnungspolitisches Konzept, das auf langfristiger öffentlicher Förderung, hoher Wohnqualität, sozialer Durchmischung und dem Prinzip „Wohnen als Grundrecht“ basiert. Wie der Zugang zum geförderten Wohnbau in der Donaumetropole funktioniert, erklärte Mag. Isabella Jandl von der Wiener Wohnberatung bereits in der 47. Folge des Podcasts. Doch wie kommt die Stadt an die Grundstücke, auf denen leistbares Wohnen realisiert werden kann? Die Antwort liegt in der Bodenpolitik – konkret beim wohnfonds_wien. „Das Thema Bodenverfügbarkeit beschäftigt viele Kommunen in Europa“, stellt Dieter Groschopf fest. Schließlich sind Grund und Boden im urbanen Raum immer ein knappes Gut. Im Interview beschreibt der stellvertretende Geschäftsführer des wohnfonds_wien die Herausforderung, vor der viele Städte in Europa stehen: „Ohne die Steuerungsmöglichkeit über Grund und Boden ist das Ziel, leistbares Wohnen anzubieten, nur sehr schwer umzusetzen“. Genau hier setzt der wohnfonds_wien an.

Seit seiner Gründung im Jahr 1984 übernimmt er zentrale Aufgaben in den Bereichen Neubau, Sanierung und Unternehmensservice und ist damit eine tragende Säule des Wiener Modells. Die Vision des wohnfonds_wien lautet: „Leistbares, klimafittes Wohnen in vielfältigen, lebendigen Stadtquartieren.“

Bodenpolitik: Grundstücke für 45.000 neue Wohnungen

Der wohnfonds_wien nimmt eine zentrale Rolle in der Bodenpolitik der Stadt Wien ein, indem er aktiv Grundstücke für den geförderten Wohnbau sichert, entwickelt und zur Verfügung stellt. Eine seiner Hauptaufgaben ist es, geeignete Grundstücke im Stadtgebiet zu erwerben, diese baureif zu machen und an unterschiedlichste Bauträger zu vergeben. „Wir kaufen die Grundstücke von privaten Eigentümern, immer unter der Voraussetzung, dass wir sie zu geförderten Konditionen an unsere Kooperationspartner und Bauträger weitergeben können“, sagt Groschopf. Wichtig sind auch Kooperationen mit institutionellen Eigentümern wie den Österreichischen Bundesbahnen, die große Grundstücksbestände haben. Derzeit verwaltet der wohnfonds_wien rund 2,8 Millionen Quadratmeter entwicklungsfähige Fläche, die, rechnerisch, für die Schaffung von rund 45.000 neuen Wohnungen ausreicht. „Unser Ziel ist es, langfristig und kontinuierlich Bauplätze für den geförderten Wohnbau bereitzustellen“, betont Groschop.

Bauträgerwettbewerbe als Innovationsmotor

„Die Vergabe der Grundstücke erfolgt über öffentliche Bauträgerwettbewerbe“, erklärt Groschopf. Dabei geht es nicht nur um gute Architektur, sondern auch um die Sicherstellung von Qualität und Innovation. Seit 1995 führt der wohnfonds_wien öffentliche Bauträgerwettbewerbe durch, die nach dem Wiener 4-Säulen-Modell bewertet werden: Ökonomie, Soziale Nachhaltigkeit, Architektur und Ökologie. „Es geht um die Ausgewogenheit innerhalb dieser vier Kriterien. Es geht uns nicht darum, ein Kriterium deutlich stärker zu gewichten.“ Dennoch unterliegen die Inhalte einem Wandel – vor allem im Bereich der Ökologie, etwa durch das Thema Kreislaufwirtschaft. Auch neue Schwerpunkte wie Klimaresilienz, Wohnen für Alleinerziehende oder Mehrgenerationenwohnen fließen zunehmend in die Bewertung der Konzepte ein. Welcher Vorhabenträger mit seinem Konzept am besten abschneidet, bekommt Zugriff auf das Grundstück und kann bauen. „Das Niveau bei den Bauträgerwettbewerben ist mittlerweile so hoch, dass Nuancen entscheiden“, berichtet Dieter Groschopf. „Dass nicht bei jedem Wohnbauprojekt das gesamte Portfolio an Qualitäten realisiert werden kann, versteht sich von selbst. Alle Projektbeteiligten bewegen sich in einem Spannungsfeld zwischen Qualitätsansprüchen und Kosten.“ Und auch leistbares Wohnen hat seinen Preis: „Jährlich hat die Stadt Wien zwischen 500 und 600 Millionen Euro für die Wohnhaussanierung und den geförderten Neubau zur Verfügung gestellt“, so Groschopf. Rund ein Drittel der Projektkosten werden auf diese Weise gedeckt – as ist aber auch ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor für die Stadt“.

Sanierung und Beratungsangebote für nachhaltige Stadtentwicklung

Bereits seit 1989 verfolgt der wohnfonds_wien das Konzept der Blocksanierung unter dem Namen „WieNeu“. Gefördert werden hierbei nicht nur umfassende Sanierungsprojekte, sondern auch gebäudeübergreifende Strukturverbesserungen. „Dabei geht es nicht nur darum, den Gebäudebestand zu modernisieren und zu verbessern, sondern auch städtebauliche Herausforderungen besser zu lösen“, erklärt Dieter Groschopf. Dazu zählen unter anderem Teilabrisse, Entsiegelungs- oder Begrünungsmaßnahmen, Nachverdichtungen und Aufstockungen. Ein zunehmend wichtiger Aspekt ist die Entwicklung gemeinsamer Energielösungen für ganze Stadtquartiere, insbesondere im Bereich der erneuerbaren Energien. „Hier muss man liegenschaftsübergreifend denken“, rät der Experte.

Darüber hinaus betreibt der wohnfonds_wien die Sanierungsberatung „Hauskunft“, die seit mehr als vier Jahren erfolgreich tätig ist und in dieser Zeit rund 13.000 Beratungsgespräche geführt hat. Seit 2022 ist die Nachfrage nach Sanierungs- und Dekarbonisierungsberatungen aufgrund der hohen Gaspreise besonders stark gestiegen. In den Gesprächen interessierten sich vor allem Eigenheimbesitzer und Eigentümergemeinschaften für einen Energieträgerwechsel oder eine thermische Sanierung, berichtet Dieter Groschopf. Die Ratsuchenden erhalten Unterstützung und Informationen über Fördermöglichkeiten.