Bei meinem letzten Blogbeitrag konnten Sie sich bereits einen Überblick über das Aufgabengebiet eines Asset Managers verschaffen. Eine dieser wichtigen Tätigkeiten ist die Begründung von Wohnungseigentum. Dieses Thema möchte ich Ihnen heute näher bringen.
Im Zuge einer Wohnungseigentumsbegründung können einzelne Wohnungen in einem Mietobjekt verkauft werden und damit ist die BUWOG Group dann nicht mehr Eigentümerin des gesamten Objektes, sondern Miteigentümerin einzelner Anteile der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Das bedeutet, dass Mieter ihre Mietwohnung käuflich erwerben können bzw. auch die Möglichkeit besteht, leerstehende Wohnungen an Dritte zu veräußern. Nach Kauf der Wohnung treten entweder die Mieter oder Dritte als Anteilseigentümer an der Wohnungseigentumsgemeinschaft in alle Rechte und Pflichten ein, die derzeit die BUWOG Group als Eigentümerin für dessen Wohnungsanteil hat. Das beinhaltet einerseits die Mitbestimmung bei der Verwaltung, Erhaltung und Verbesserung nach Maßgabe Ihrer Miteigentumsanteile und anderseits auch die Verpflichtung zur Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses sowie die Behebung ernster Schäden in Wohnungen.
Vorteile einer Eigentumswohnung
Vielleicht haben Sie auch schon daran gedacht, Ihre Mietwohnung zu Ihrer Eigentumswohnung zu machen. Diese Vorteile sprechen für einen Kauf:
– Sie werden Eigentümer und haben ein umfangreiches Mitspracherecht,
– Sie bauen Vermögen auf, das Sie später auch vererben können,
– Sie können die Wohnung als Wertanlage für das Alter verwenden,
– Sie können die Wohnung an Kinder verschenken, an Dritte vermieten oder weiterverkaufen,
– Sie können bereits getätigte Investitionen wertsteigernd nutzen.
Ablauf Begründung von Wohnungseigentum
Die Wohnungseigentumsbegründung an einer Liegenschaft stellt ein aufwendiges Verfahren dar und kann nicht von heute auf morgen umgesetzt werden. Wie am Ende eine Miet- bzw. leerstehende Wohnung einen neuen Eigentümer erhält und welche Maßnahmen bis dahin getroffen werden müssen, möchte ich nun aufzeigen.
Im Wesentlichen ist vor einer Begründung von Wohnungseigentum eine Prüfung des Grundbuchsauszuges erforderlich. Hier können bereits hinderliche Faktoren dagegen sprechen – wie zB. Vorkaufsrechte, Fruchtgenuss in Form eines Einweisungsrechts oder eben andere Lasten. Generell sollte man eine objektspezifische Prüfung auf jeden Fall durchführen – hier die wichtigsten Punkte:
– Überprüfung der Grundstücksgrenzen und Einlagezahlen anhand eines Flächenwidmungsplan
– Entscheidung ob das Grundstück geteilt wird – falls mehrere Objekte sich auf einer Einlagezahl befinden
– Eventuell Servituts Verträge erstellen
– Zurverfügungstellung der Pläne – teilweise Aushebung bei Behörden/Gemeinden notwendig
– Bauzustand aller vermieteten/leeren Wohnungen aufnehmen
Nach Einholung aller Unterlagen und Genehmigung des Vorstandes ist der nächste Schritt die Beauftragung eines Bauzustands- und Nutzwertgutachten eines Sachverständigen. Im Bauzustandsgutachten ist der augenscheinliche allgemeine Zustand der Flächen und Teile des Objektes dargestellt. Der derzeitige Zustand der einzelnen Teile wird bewertet und ein allfälliger Handlungsbedarf aufgezeigt. Weiters wird ein Gutachten über die Anzahl der selbständigen wohnungstauglichen Objekte der Liegenschaft und die Nutzwertfestsetzung (auch „Parifizierung“ genannt) erstellt. Bei der Parifizierung wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den übrigen wohnungseigentumstauglichen Objekten bewertet.
Abschließend erstellt der Notar mit den übermittelten Unterlagen und Gutachten den Wohnungseigentumsvertrag entweder mit einem Erstkäufer oder vorab ein vorläufiges Wohnungseigentum. Es handelt sich hierbei um einen schriftlichen Vertrag aller Wohnungseigentumsbewerber und Miteigentümer in dem die Begründung von Wohnungseigentum auf der Liegenschaft vereinbart wird. Dieser Vertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer untereinander. Es ist ratsam im Wohnungseigentumsvertrag so viele Regelungen wie möglich zu vereinbaren, das können Vereinbarungen über die Verwaltung, über die Aufteilung der Aufwendungen (Betriebskosten, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage) und vieles mehr sein.
Erst durch die grundbücherliche Eintragung wird Wohnungseigentum begründet.
Falls ich mit meinem Beitrag das Interesse am Kauf Ihrer Mietwohnung geweckt habe, können Sie sich gerne mit uns unverbindlich in Verbindung setzen.
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