Das Einfamilienhaus steht in der Kritik: Flächenverbrauch, Zersiedelung und hohe Infrastrukturkosten werden zunehmend kritisch gesehen. Gleichzeitig ist das eigene Häuschen für viele Menschen Ausdruck von Selbstbestimmung und Lebensqualität. Wie kann man Einfamilienhaussiedlungen beleben, verdichten und nachhaltig weiterentwickeln? Ein Interview mit Dr. Christina Simon-Philipp, Professorin für Städtebau und Stadtplanung an der Hochschule für Technik Stuttgart.
Das Einfamilienhaus ist der Wohntraum vieler Menschen: Rund 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser prägen den Wohnungsbestand in Deutschland. Sie machen damit rund 82 Prozent des gesamten Wohngebäudebestandes aus. Das Einfamilienhaus war über Jahrzehnte Symbol für Freiheit, Sicherheit und sozialen Aufstieg. Besonders in den 1960er- bis 1980er-Jahren entstanden am Stadtrand großflächige Wohngebiete. Sie sind heute Forschungsgegenstand von Prof. Dr. Christina Simon-Philipp. Die Expertin lehrt und forscht zu Städtebau und Stadtplanung an der Hochschule für Technik Stuttgart und sieht ein großes Potenzial in den bestehenden Einfamilienhaussiedlungen für Nachverdichtung und dafür, mit neuen Wohnformen die häufig überalterten Siedlungen neu zu beleben.
„Das Einfamilienhaus war das Leitbild des Wohnens“, ordnet Simon-Philipp historisch ein. Politik, Förderinstrumente und Planung ab den 1950er-Jahren folgten diesem Ideal.
Heute zeigt sich eine veränderte Realität. Viele Häuser sind energetisch sanierungsbedürftig, zugleich leben dort häufig nur noch ein oder zwei Personen. Simon-Philipp spricht von „inneren Leerständen“. In vielen Siedlungen dominiert das „Empty-Nest“, also das leere Nest: Einfamilienhäuser, in denen nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod eines Partners oft nur eine Person wohnt. Große Wohnflächen und Gärten stehen einer schrumpfenden Bewohnerzahl gegenüber.
„Wir müssen in der Debatte differenzierter auf das Einfamilienhaus schauen“, findet Prof. Dr. Simon-Philipp. Nicht der Gebäudetyp an sich sei das Problem, sondern der Umgang mit Fläche, Infrastruktur und langfristiger Stadtentwicklung. „Monofunktionale Wohngebiete haben zur Zersiedelung beigetragen. Wir haben in der Vergangenheit sehr viel Fläche verbraucht“, sagt sie mit Blick auf den Einfamilienhaus-Boom der Nachkriegszeit. Siedlungen mit geringer Dichte verursachen hohe Erschließungs- und Folgekosten und bleiben strukturell stark vom Auto abhängig.
Das Einfamilienhaus als Möglichkeitsraum
Die Expertin plädiert jedoch für einen konstruktiven Umgang und sieht vor allem die Chancen: Statt neue Baugebiete auszuweisen, könne man eine konsequente Innenentwicklung der Bestände vorantreiben. „Einfamilienhäuser sind Möglichkeitsräume.“ Viele Gebäude seien konstruktiv robust und böten strukturell Spielraum für Veränderungen. „Aus einem Einfamilienhaus kann mit relativ einfachen Mitteln ein Zweifamilienhaus werden“, erklärt sie im BUWOG-Podcast. Ausbauten, Anbauten oder separate Wohneinheiten schaffen zusätzlichen Wohnraum, ohne neue Flächen zu versiegeln. Auch Teilungen innerhalb des Bestands oder ergänzende Neubauten auf großen Grundstücken seien oft gute Möglichkeiten.
Im Forschungsprojekt „Mehr Leben im Eigenheim“ hat die Professorin konkrete Beispiele gesammelt, zusammen mit der Wüstenrot Stiftung. „Wir wollten zeigen, dass es geht“, sagt sie. Die dokumentierten Wohngeschichten verdeutlichen, wie Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Häuser umgebaut, ergänzt oder geteilt haben. Mehrgenerationenwohnen, Einliegerwohnungen oder flexible Grundrisse erhöhen nicht nur die Flächeneffizienz, sondern stärken auch soziale Strukturen im Quartier.
Umbaukultur statt Neubaukonkurrenz
„Das größte Potenzial liegt im Bestand“, ist sich Simon-Philipp sicher. Angesichts von 12,9 Millionen Einfamilienhäusern in Deutschland wird deutlich, welches Volumen hier theoretisch mobilisierbar wäre. „Würden nur zehn Prozent der Einfamilienhäuser umgebaut oder ergänzt, entstünde eine erhebliche Zahl zusätzlicher Wohneinheiten.“
Beispiele für Förderprogramme, die Umbauten erleichtern, gibt es: Zum Beispiel in Baden-Württemberg werden im Rahmen des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ Modellprojekte erprobt. „Nachverdichtung ist kein Verzicht, sondern eine Chance“, so Simon-Philipp.
Ihr Fazit: Der Bestand bietet enorme Reserven: ökologisch, sozial und ökonomisch.
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Hintergrundinformation „Leben vor der Stadt“
Wüstenrot Stiftung und HFT Stuttgart haben in Kooperation mit der Bundesstiftung Baukultur im Forschungsprojekt „Leben vor der Stadt“ die entwicklungsfähigen Potenziale von bestehenden Einfamilienhausgebieten untersucht.
Die Abschlusspublikation Leben vor der Stadt – Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume ist im Frühjahr 2025 erschienen und kann als Print-Ausgabe bestellt oder runtergeladen werden. Das Buch dokumentiert das Forschungsprojekt „Leben vor der Stadt“ und zeigt die verborgenen Chancen in bestehenden Einfamilienhausgebieten auf. Mit Praxisbeispielen und Konzepten wendet es sich an Kommunen, Planende, Architekt:innen und Bewohnerschaften und lädt ein, das Einfamilienhaus als lebendigen Möglichkeitsraum neu zu denken. Hier kostenlos downloaden!
