BUWOG persönlich: Jörn-Ole Heyn und Ingo Phenn im Gespräch
Jörn-Ole Heyn (Mitte) und Ingo Phenn im Gespräch mit BUWOG-Sprecher Michael Divé
Wohnen

BUWOG persönlich: Jörn-Ole Heyn und Ingo Phenn im Gespräch

„Unser Ziel: Optimierung und Strukturierung der gesamten Wertschöpfungskette“

In unserer Serie „BUWOG persönlich“ stellen wir Menschen vor, die an aktuellen Projekten und Zukunftsthemen der BUWOG arbeiten. Sie alle eint das Ziel, das Motto der BUWOG täglich erlebbar zu machen: Glücklich wohnen. In Teil 5 unserer Reihe sprechen wir mit Jörn-Ole Heyn, Abteilungsleiter Baumanagement und Ingo Phenn, Teamleiter Qualitätsmanagement.

 

Herr Heyn, Sie leiten die Abteilung Baumanagement. Was genau verbirgt sich hinter diesem übergreifenden Begriff?

Unser Baumanagement ist zurzeit mit rund 42 Mitarbeitern zahlentechnisch die größte Abteilung im Development DE, vertreten an den Standorten Berlin, Hamburg und Leipzig. Zur Abteilung gehören wichtige Stabsstellen und verschiedener Teams, so das Qualitäts- und Gewährleistungsteam, unser neues Entwicklungsteam Building-Information-Modeling, sowie seit neuesten das Baukostencontrolling. Im Baumanagement werden alle Projekte, beginnend bei der Grundstücksakquise, technisch bearbeitet. Ziel ist es hier unter anderem, Risiken mittels einer technische Due Diligence monetär abzubilden, um diese in der DEV-Kalkulation mit ein zu werten. Mit von der Partie vom ersten Tage an, sind unsere Sachbearbeiter/-innen im Baumanagement. Sie unterstützen beide Projektleiter in jeder Projektphase in einem sehr hohen Maße und sind gleichzeitig unsere wichtigste Schnittstelle zu unseren externen Dienstleistern. In der Phase der Projektinitiierung und -entwicklung steht das BM u.a. der Projektentwicklung zur Seite, um die technische Realisierbarkeit sowie die Baukostensicherheit zu gewährleisten. Während der Umsetzung der Bauprojekte, ist der technische Projektleiter des BM federführend für die Einhaltung der vereinbarten Termine und kalkulierten Kosten.

 

Was sind die derzeit wichtigsten Themen für ein erfolgreiches Baumanagement?

Jörn-Ole Heyn
Jörn-Ole Heyn

Harmonisierung und Standardisierung sind aktuell sehr wichtige Themen. Sie müssen wissen, wir arbeiten derzeit in all unseren Projekten mit sehr vielen individuell unterschiedlich agierenden Planungsteams zusammen. Gleichzeitig wollen wir sehr individuelle Projekte mit einem hohen Qualitätsniveau entwickeln. Auf den ersten Blick ein großer Widerspruch, der aber ähnlich wie in der Automobilindustrie gelöst werden kann. Plattformmethodik heißt hier das Zauberwort, die äußeren und inneren Oberflächen sind sehr individuell, aber unter der Fassade, dem Blechkleid sind viele Details hochstandardisiert. Dies führt automatisch zu einem entsprechenden Qualitätslevel, sowie zu einer hohen Baukostentransparenz.

Weitere wichtige Themen bei uns im Baumanagement sind unter anderen: Digitalisierung, Baukostensicherheit, Termintreue, Leanmanagement, Building-Information-Modeling, Innovation und Nachhaltigkeit. Smarthome und Smartcity, e-Mobilität, neue Wohnformen, autofreie Quartiere, Storage, um einige weitere wichtige Bereiche zu nennen.

 

Nachhaltigkeit ist auch für die BUWOG ein wichtiges Ziel. Was bedeutet das für den Bereich Baumanagement?

Die Berücksichtigung einer nachhaltigen Entwicklung wird zum integralen Bestandteil unserer Planungs- und Entscheidungsprozesse über den Lebenszyklus einer Immobilie. Die konkreten Maßnahmen fließen in unsere Planungsrichtlinie ein und bilden den Standard für zukünftige Projekte. Zeitgemäße städtebauliche Leitlinien und ein modernes Quartiersentwicklungs-denken sind unabdingbare Faktoren welche Eingang in unser Development finden. Schließlich kreieren wir Wohnformen für zukünftige Generationen.

 

Herr Phenn, Sie sind Teamleiter Qualitätsmanagement bei der BUWOG. Welche Bereiche umfasst das und wie viele Menschen arbeiten hier?

Der Name ist selbsterklärend, wir managen und entwickeln unsere Qualitätsstandards. Diese umfassen den kompletten Wertschöpfungsprozess, wir denken quervernetzt, Abteilungs- und Bereichsübergreifend. Zu den Aufgaben und Zielen im Qualitätsmanagement gehört zum einen die Entwicklung von neuen effizienten Abläufen im Development und Projektgeschäft, unter Insidern auch „Happyflows“ genannt. Zum anderen geht es im Zeitalter der Digitalisierung auch um die Optimierung und Strukturierung der gesamten Wertschöpfungskette. Damit einhergehend ist die Verbesserung der Arbeitsbedingungen und Zufriedenheit unserer Mitarbeiter, die Produktqualität, sowie die Kundenzufriedenheit, unser wichtigstes Anliegen.

Wir sind mittlerweile sieben Kollegen, drei Qualitätsmanagerinnen für Prozessthemen und Abläufe, sowie drei technische Mitarbeiter für den Gewährleistungszeitraum und die Mangelbearbeitung. Wichtig hier, alle Erkenntnisse gerade aus diesem Lebenszyklus, tragen zukünftig zur Verbesserung der Qualitätsstandards bei.

 

Qualitätsmanagement ist eine abteilungsübergreifende Aufgabe. Wie stellen Sie sicher, dass Sie in jedem Projekt und übergreifend das Qualitätsmanagement implementieren?

Wir wollen Begeisterung für unser Development wecken, eine sehr gute Qualität kommt uns allen zugute. Erreichen werden wir dies durch eine offene Kommunikation, aber auch durch detailliierte Qualitätsaufzeichnungen, welche in genau definierte Verfahrens- und Arbeitsanleitungen beschrieben werden. Zukünftig wird unsere Qualitätsmanagementdokumentation als eine Art Lebensakte verstanden werden, welche uns hilft unsere Produkte beständig zu verbessern. Wichtig ist uns, dass eine abteilungsübergreifende Zusammenarbeit unter Einbezug aller Kollegen stattfindet. Dies alles findet Eingang in ein zukünftiges Development-Handbuch, was es gerade neuen Kollegen erleichtert in die Projekte einzutauchen.

 

Gab es einen Fall, bei dem Sie im Bereich Qualitätsmanagement mögliche gravierende spätere Baumängel verhindern konnten?

Ja, da fällt mir ein Beispiel ein. Im konkreten Fall wurden Rolltore für Tiefgaragen ohne eine Durchfahrtslichtschranke installiert. Diese ist allerdings erforderlich bei der Betreibung mit Funkfernbedienungen ohne die mögliche Sicht zum Tor. Um zukünftig eine Wiederholung zu vermeiden haben wir die Planungsrichtlinie entsprechend erweitert. Das ist eine kleine, plausible Maßnahme, die aber große Mängeln verhindern.

 

Das Motto der BUWOG lautete „Glücklich wohnen“. Was tut Ihr Bereich, damit dieses Motto wahr wird?

Die Zufriedenheit unserer Kunden steht an erste Stelle. Die Einhaltung der festgelegten Qualitätsstandards bis zur Betreuung des Erwerbers über den Kauf hinaus mit kompetenter und schneller Bearbeitung von eventuellen Beanstandungen ist unser Ziel. Ein konkretes erstes Beispiel ist  hier unteranderem die Erarbeitung des Wohnleitfadens „Glückliches Wohnen“ für unsere Erwerber im Einzelvertrieb. Hier erhält der Käufer ein umfassenden Überblick über seine neu erworbene Immobilie.

 

Qualität beginnt bei der Planung der Gebäude, noch bevor der erste Stein liegt. Herr Heyn, welche technische Unterstützung kommt heute bei Planung und Controlling der Neubauten der BUWOG zum Einsatz?

Das bei uns eingesetzte Programm Bim4You dient als ganzheitliche Systemlösung für die Budget- und Kostenbetrachtung eines Projektes von der Akquise, über die Produktentwicklung, Umsetzung und innerhalb des Gewährleistungszeitraumes. Für das Budgetcontrolling werden wir das Bim4You mit einer einheitlichen Vergabestruktur als Grundlage für ein strukturiertes Baukostencontrolling weiterentwickeln. Somit stellen wir ein projektübergreifendes Reporting sicher. Nach Projektabschluss ist die systemische, kennziffer- und qualitätsbezogene Baukostenauswertung ein wesentlicher Faktor bei der Neubewertung möglicher Folgeprojekte. Das Wissen um die tatsächlichen marktbezogenen Baukosten ist ein wichtiger Vorteil bei Kalkulation und Projektentwicklung im Development. Auch dienen diese Informationen als Kontrolloption bei der Beschaffung von Bauleistungen.

 

Schauen wir in die Zukunft: Viele strategische Themen wie die „Digitale Bauakte“ fallen in das Baumanagement. Wie wird die Digitalisierung das Arbeiten im Immobilien-Development der Zukunft verändern?

Es gibt diesen Satz des Herrn Gorbatschow, „Wer zu spät kommt ….“ (lacht) Ich bin überzeugt dass dies gerade hier in unserem Geschäft sehr zutreffend ist. Die Digitalisierung in der Immobilien- und Bauwirtschaft ist im Vergleich mit anderen Wirtschaftszweigen die am wenigsten entwickelte. Dies sollte unser Ansporn sein, hier als Vorreiter Standards zu setzen und sich damit ein Alleinstellungsmerkmal im Development zu schaffen. Gerade die letzten Monate der Zusammenarbeit mit den Kollegen der Neubauabteilung in Bochum auf diesem Gebiet, haben dies eindrucksvoll unterstrichen. Es ist schön zu sehen, dass hier ein hohes Maß an Übereinstimmung und Willen zur Veränderung existiert. Die „Digitale Bauakte“ ist nur ein kleines Fragment im großen Puzzle, geht es hier in Anführungsstrichen „nur“ um die Leitung und Lenkung von Daten und Dokumenten. Gleichwohl ist dies ein sehr risikoanfälliges Segment im wertschöpfenden Prozess. Wunderbares Beispiel hier der geniale Lösungsansatz des „Planservers“ von thinkproject, welcher mittels QR-Code den Zeichnungstransfer zwischen allen Projektbeteiligten sicherstellt. Jeder Developer mit analoger Projekterfahrung weiß, wie aufwendig früher das Planmanagement war. In unserem Organisationsprojekt, kurz OP 67genannt, befindet sich eine Vielzahl an weiteren Aufgaben in der Entwicklung. Themenbereiche wie die Entwicklung eines Akquisitions- und Erwerberportals, Künstliche Intelligenz, AVA (Ausschreibung und Vergabe), aber auch die Vervollkommnung unserer B4Y und thinkproject Module, nur um einiges zu nennen. Sie dürfen gespannt sein – und bleiben!

 

Sie setzen nun „Think Project“ in weiten Teilen des Developments ein. Wie ist hier der Stand? Welche Chancen bietet dieses für die Immobilienkäufer, welche für unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der BUWOG?

Ja, die Implementierung von Think Project ist erfolgt und mittlerweile sind 18 Projekten dort angelegt. Die Schulungen unserer Projektteams finden zurzeit mit TP im Hause statt. Derzeit arbeiten wir mit den Modulen „Planmanagement“, „Digitale Bauakte“ und der „Fotodatenbank“. Das Modul „mobiles Qualitätsmanagement“ befindet sich in einer Testphase. Die Funktionsweise von Think Project basiert auf dem Prinzip des „single point of true“. Der Vorteil, die gesamte Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten läuft über eine internetbasierende Projektplattform, alle Informationen mit entsprechender Änderungsverfolgung liegen zentral an einer Stelle und werden dort „Indexiert“. Die Steuerung und Kommunikation des Projektes wird für alle Beteiligten einfacher, Informationsverluste und Datendopplungen werden vermieden. Das Planmanagement auf der Baustelle wird durch den Einsatz von indexierten QR-Codes gelenkt und gesteuert. Das heißt, eine Prüfung ob sich der aktuelle Plan auf der Baustelle befindet, kann durch den Ausführenden mittels Handy einfach überprüft werden. Die Gefahr mit veralteten Plänen zu arbeiten, ein in der Vergangenheit nicht zu unterschätzendes Risiko, wird in der Gänze vermieden. Ein weiteres mögliches Einsatzgebiet ist die Erfassung und Verwaltung der WEG- und Erwerber-Dokumentation. Als „Kollaborationsplattform“ konzipiert, können hier derartige Datenkonvolute abgelegt und der „Füllstand“ controlt werden. Damit würden wir für den Erwerber zum Zeitpunkt der Übergabe, eine lückenlose Dokumentation sichern.

 

Künstliche Intelligenz ist auch bei der BUWOG geplant. In der Grundstücksakquise sollen entsprechende Systeme eingesetzt werden. Was ist die Idee?

Die Entwicklung einer künstlichen Intelligenz für die Akquise von Grundstücken wird zu einer erheblichen Arbeitserleichterung im Bereich der Projektentwicklung führen. Die händischen Auswertungen von Exposés und der damit verbundene Zeitaufwand entfallen. Die KI wird in der Lage sein, die wichtigen Parameter aus dem Exposé auszulesen. Gleichzeitig sollen automatisch entsprechende GEO-Datenportale im Internet ausgewertet werden, welche in der Vergangenheit zeitaufwendig durch den Projektleiter gescreent werden mussten. Zeit und Geschwindigkeit sind maßgeblich für den schnellen und risikoreduzierten Kauf neuer Grundstücke, der Grundlage unserer Projektentwicklung.

 

Abschließende Frage an Sie beide: Glücklich wohnen – was bedeutet dieses Motto für Sie ganz persönlich für Ihre Wohnung oder Ihr Haus?

In seiner ursprünglichen Form bedeutete das Wort „Wohnen“ einst „im Frieden bleiben, zufrieden sein und geschützt sein“ Bedeutet für uns: Sich zuhause geborgen und wohlfühlen.

 


 

Jörn-Ole Heyn und Ingo Phenn links). Fotocredit: BUWOG, Claudia Hechtenberg
Jörn-Ole Heyn und Ingo Phenn links). Fotocredit: BUWOG, Claudia Hechtenberg

Über Jörn-Ole Heyn

Jörn-Ole Heyn (53 Alter) studierte Anfang der 90iger Jahre an der Ingenieurschule S.W.Lebedew Verfahrenstechnik und Anlagenbau. Nach beruflichen Stationen im Bereich Hoch- und Ingenieurbau bei der Firma NCC und zuletzt als Leiter GU bei der Firma Bonava kam er zur BUWOG. Seit Januar 2017 arbeitet er als Abteilungsleiter Baumanagement  in Berlin und zeichnet verantwortlich für die technische Umsetzung unserer Projekte sowie für die Geschäftsfeldentwicklung. In seiner Freizeit beschäftigt er sich mit Handball, Tauchen und Wintersport und einer gelegentlichen Runde Golf.

 

Über Ingo Phenn

Ingo Phenn (50 Alter) besuchte die Höhere Handelsschule. Nach beruflichen Stationen im Bereich der kaufmännischen Leitung der Firma M+W Zander und zuletzt als kaufmännischer Leiter bei der Firma Caverion kam er zur BUWOG. Seit 2016 arbeitete er als Einkaufsleiter in Berlin und zeichnet verantwortlich für den Aufbau des Development Einkaufs. Seit Januar 2019 verantwortet Herr Phenn das Qualitätsmanagement. In seiner Freizeit beschäftigt er sich mit dem Reisen in ferne Länder.

 


 

Das Gespräch führte Michael Divé
Fotocredit: BUWOG Bauträger GmbH, Claudia Hechtenberg

 


 

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Autor

Michael Divé

Michael Divé

Zuständigkeit bei der BUWOG: Senior Kommunikations- und PR-Manager und Pressesprecher Deutschland.

Michael Divé (41) leitet die Unternehmenskommunikation und digitalen Kanäle. in Deutschland. Er diplomierte im Studienfach Medienwirtschaft an der Fachhochschule Wiesbaden und war seitdem als Medienmanager für verschiedene Print- und Online-Medien tätig. Zudem verantwortete er in verschiedenen Unternehmen aus Handel- und dem Dienstleistungsbereich die Bereiche Digital Communications & Marketing. Mit seinem Team im Bereich Marketing & Kommunikation gestaltet er die Verbindung zu Medien und Öffentlichkeit und sorgt für die richtigen Botschaften und Information über alle Kanäle und den öffentlichen Dialog.

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